교회의 역사가 오래될수록 교회는 한 지역에 오랜 기간 뿌리를 내리고, 지역을 대표하는 신앙공동체이자 생활공간이 됩니다. 하지만, 교회의 역사가 길어지는 만큼 교회가 재개발구역에 속하게 되는 경우가 점점 늘어나고 있습니다. 정든 예배당을 떠나야 하는 아쉬움과 함께, 새로운 터전을 마련할 만큼 정당한 보상을 받을 수 있을지에 대한 불안도 커집니다. 재개발은 단순한 부동산 문제가 아니라 교회의 존립과 사역의 지속을 좌우할 수 있으므로, 처음부터 체계적인 법적 대응을 준비해야 합니다.

최근 헌법재판소는 재개발구역에 포함된 교회가 제기한 헌법소원 사건에서 중요한 결정을 내렸습니다. 부산의 한 교회는 재개발조합의 분양신청을 하였으나, 조합은 교인총회 결의의 정족수를 확인할 자료가 제출되지 않았다는 등의 이유로 교회를 분양대상자에서 제외하였습니다. 교회는 종교시설의 존치·배분·보상 등에 관한 구체적 기준을 대통령령으로 정하지 않은 것이 재산권과 종교의 자유 등을 침해한다고 주장하였습니다.

그러나 헌법재판소는 2026년 4월 29일 선고한 2022헌마1669 결정에서 이 심판청구를 각하하였습니다. 헌법재판소는 관리처분계획의 내용과 기준에 관하여 법률과 시행령이 이미 분양대상자별 공급, 대지·건축물의 배분, 현금청산 등에 필요한 상당한 기준을 마련하고 있으므로, 종교시설에 관한 별도의 대통령령이 반드시 있어야만 재개발사업을 시행할 수 있는 것은 아니라고 판단하였습니다. 또한 서울시의 '뉴타운지구 등 종교시설 처리방안'은 행정기관 내부의 지침에 불과하여 대외적·법적 구속력이 없고, 조합이 이를 반드시 따라야 하는 것도 아니라고 보았습니다. 결국 종교시설의 특수성을 별도로 규정하는 대통령령을 제정해야 할 헌법상 작위의무가 인정되지 않는다는 것입니다.

이 결정은 교회에 냉정한 현실을 알려 줍니다. '도시 및 주거환경정비법'에는 종교시설 소유자에게 종교용지 배분 등을 법률상 당연히 보장하는 명문 규정이 없으며, 교회도 아파트·상가 소유자와 똑같은 '토지등소유자'로 취급될 뿐입니다. 서울시가 마련한 종교시설 처리방안(대토 원칙, 건축비·이전비의 조합 부담, 임시 예배장소 마련 등)이 있으나 이는 행정 내부 방침일 뿐 법적 구속력이 없어 조합이 반드시 따를 의무는 없습니다. 결국 교회의 권리는 법이 알아서 지켜 주는 것이 아니라, 교회가 스스로 협상하고 다투어 지켜 내야 하는 것입니다.

대응은 빠를수록 유리합니다. 정비계획 수립·구역 지정 단계에서는 주민 공람과 공청회에 적극 참여해 존치나 종교용지 반영을 요구하고, 조합 설립·사업시행 단계에서는 이전 대책·임시 성전·건축비 부담을 담은 협약을 반드시 문서로 체결해야 합니다. 구두 약속은 훗날 분쟁의 씨앗이 됩니다. 보상액의 기초가 되는 감정평가시에는 종교시설의 특수성이 반영되도록 자료를 준비하고 필요하면 별도 감정으로 대응합니다. 협의가 끝내 깨지면 지방토지수용위원회의 수용재결·이의재결, 나아가 보상금 증액 행정소송으로 정당한 보상을 다툴 수 있으니, 막연히 버티지 말고 각 단계의 기한을 지켜 절차로 대응해야 합니다.

밖에서 조합과 다투는 것 못지않게 중요한 것이 교회 내부 절차입니다. 판례상 교회는 법인 아닌 사단이고 그 재산은 교인들의 총유(總有)에 속합니다. 따라서 주요 재산의 처분이나 보상·이전에 관한 중대한 결정에는 교인총회의 결의(민법 제276조)가 필요합니다. 담임목사나 대표자가 임의로 처분하면 무효가 될 수 있고 횡령 등 형사책임이 문제될 수 있습니다. 교회 재산이 개인 명의로 되어 있는 경우도 적지 않은데, 이는 분쟁과 세무상 큰 위험이므로 재개발 전에 유지재단 이전 등으로 명의를 정리하고 총회 회의록 등 근거 서류를 갖추어야 합니다.

재개발은 교회에 위기이지만, 새로운 지역에서 교회의 사명과 역할을 다시 세우는 기회가 될 수도 있습니다. 그러나 그 기회는 준비된 교회에 주어집니다. 재개발 소식을 접하는 즉시 정비사업 경험이 있는 변호사와 감정평가사의 조력을 받고, 교인들의 뜻을 적법한 절차로 모으며, 정비사업의 각 단계와 기한에 맞추어 대응해야 합니다. 교회의 재산권은 선의의 약속이나 행정지침만으로 지켜지는 것이 아니라, 정확한 내부 결의와 치밀한 협상, 적시에 이루어지는 법적 대응을 통해 지켜질 수 있습니다.



박성제 변호사 / 법무법인 추양