설계 변경이란 건축허가 완료 후 공사 진행 과정에서 당초 설계되어 건축허가까지 완료된 허가 도면의 설계 내용을 수정하거나 변경하는 것을 말한다. 이러한 설계 변경은 건축법에 명시된 일정 바닥면적과 연면적을 추가하여 시공해야 하는 경우, 건축물의 구조 변경, 건축물 용도의 변경, 그리고 신축 중인 건축물의 내외부 마감재 변경 등 다양한 사유로 발생한다.

설계 변경이 발생하는 주요 원인은 건축주의 요구사항 변경, 시공상의 예기치 못한 기술적 문제와 현장 상황의 변화, 관련 법규의 개정 등이다. 특히 설계 변경 사유의 상당 부분은 건축주의 요구에 의해 발생하는 경우가 많다. 이는 설계 과정에서 건축면적의 정확한 계획 수립, 건축비를 반영한 세심한 설계 검토, 교회의 동선 및 각 실 구성 등의 체계적인 계획, 효율적인 마감자재의 확인 및 선정, 도면 누락으로 인한 필연적인 추가 공사비 발생에 대한 사전 면밀한 검토가 부족했기 때문이다.

시공 과정에서 발생하는 관련 업무의 변경은 어쩔 수 없는 측면이 있지만, 앞서 언급한 다른 사항들은 설계 및 허가 과정에서 세밀한 검토, 협의, 검증의 과정을 거쳐 충분히 예방할 수 있다는 점을 다시 한번 강조하고 싶다. 따라서 건축사 선정 및 설계 과정의 중요성을 깊이 인식해야 한다. 시공사와 계약 시 확정된 설계도서로 변동 없이 공사를 진행하는 것이 공사기간 준수, 시공사와의 원활한 협조, 순조로운 공사 진행을 위해 필수적이다.

또한 이는 교회 내 성도들 간의 불협화음을 방지하고, 목회 일정에 적합하게 공사를 진행하여 모든 이가 기도하고 소망하는 교회 건축을 실현하는 데 중요한 역할을 한다. 그러나 부득이하게 마감자재의 변경이나 건축면적의 증감 등의 사유로 설계변경을 해야 할 때, 건축주는 어떻게 진행해야 할 것인가에 대해 구체적으로 살펴보고자 한다.

첫째, 설계변경 허가 절차이다. 건축면적의 증감, 구조 변경 등 설계자에게 설계 변경을 의뢰해야 할 경우, 설계자는 설계도서를 수정하여 관청과 설계 변경 절차를 진행하고 설계변경 허가 과정을 거쳐야 한다. 공사를 진행하면서 동시에 설계자는 설계도서를 수정하여 변경 허가를 받는 과정이 필요하며, 추가 설계 비용이 발생한다.

둘째, 추가 공사비 산정방법이다. 설계 변경이 확정되면 추가 공사비 산정 방법을 결정해야 한다. 계약서 작성 시 첨부된 내역서와 동일한 공종(工種)일 경우에는 계약단가를 적용해 추가 공사비를 산출하면 된다. 그러나 계약서에 없는 새로운 공종이 발생할 경우에는 금액 산정에 대해 논란의 소지가 있다. 따라서 계약서에 새로운 공종에 대한 설계 변경 발생 시 조정 방법을 명시해 놓는 것을 강력히 권장한다. 예를 들어 '신규 아이템에 대해서는 물가정보지 기준 85%를 적용한다'거나 '3개 이상의 견적을 받아 중간 가격으로 결정한다' 등의 명확한 규정을 명시해야 신규 공종으로 인한 시공사와의 공사비 분쟁을 미리 예방할 수 있다.

셋째, 공사기간 연장에 따른 계약변경이다. 신규 공종으로 인해 공사기간이 연장될 경우에는 공사계약서 변경, 계약이행보증서, 선금보증서의 연장 징구 등의 과정을 거쳐 준공 시 발생할 수 있는 분쟁을 사전에 예방해야 한다. 이러한 법적, 제도적 절차를 소홀히 하면 나중에 큰 문제가 될 수 있으므로 반드시 체계적으로 관리해야 한다.

마지막으로 마감자재 샘플확인이다. 마감자재는 카탈로그와 실물 간 색상이나 재질의 느낌 등에서 미묘한 차이가 발생할 수 있다. 따라서 공정회의 시 미리 샘플을 요청하여 확인하고 결정하는 과정이 반드시 필요하다. 이러한 사전 확인 작업을 통해 완공 후 발생할 수 있는 마감재 관련 분쟁을 예방할 수 있다.

설계 변경 없이 공사를 진행하여 완공하는 것이 가장 이상적인 방법이다. 그러나 설계 변경이 발생할 경우 시공사와의 공사비 분쟁이 발생할 수 있음을 명심하고, 보다 상세한 설계도면 검토와 확인 절차를 거쳐 설계도서를 확정하는 것이 무엇보다 중요하다.

부득이 설계 변경이 발생할 때에도 시공사와 분쟁 없이 원활하게 공사를 진행할 수 있도록 계약서에 보다 명확한 규정을 삽입하여 분쟁을 사전에 방지해야 한다. 철저한 사전 준비와 체계적인 관리를 통해 순조롭게 공사가 진행되어 모든 성도의 기쁨이 되고, 하나님께 영광을 올려드리는 교회 건축이 되기를 소망한다. 교회 건축은 단순한 건물을 짓는 것이 아니라 하나님을 예배하는 거룩한 공간을 만드는 것이다. 따라서 모든 과정에서 세심한 주의와 전문적인 접근이 필요하며, 이를 통해 하나님께서 기뻐하시는 교회 건축이 이루어질 수 있을 것이다.



박상기 장로 / 드림씨엠주식회사 대표이사·행복이가득한교회