착공을 위한 착공계 접수 후 그 처리가 완료되면, 본격적인 공사를 위한 사전준비를 거쳐 공사를 진행해야 한다. 원활한 공사 진행을 위해서는 체계적인 시공 프로세스를 수립하고, 차질 없는 공사 진행이 가능하도록 사전 계획을 철저히 준비해야 한다.

공사 진행의 사전 준비 단계에서는 착공계 기준에 따라 외부 펜스 설치, 공사 관련 안전판 설치, 현장 사무실, 감리 사무실, 실험실 등을 현장에 배치해야 한다. 시공사는 공사 계획인 공사 일정, 즉 예정 공정표 및 세부 시공계획서, 장비인력동원 계획 등의 실행 계획을 작성하여 일정에 맞춰 공사를 진행해야 한다.

정해진 공사기간 내에 공사를 완료하기 위해서는 세부 공정표를 꼼꼼히 작성하여 일간, 주간, 월간 단위로 관리해야 한다. 이를 통해 공사 진척도를 점검해야 하기 때문에 예정 공정표를 실질적으로 공사를 진행할 수 있는 일정에 맞춰 작성하고 보관, 관리해야 한다. 시공사는 공정 계획에 의거하여 공사 기간과 품질 및 안전을 최우선으로 하여 예정된 공사를 진행한다.

공사 착공이 되면 건축주는 다음과 같은 사항들을 체계적으로 관리해야 한다. 첫째, 부실공사 방지와 산업재해 사고 예방을 위한 준공 시까지의 시공단계 건설사업관리 계획을 수립해야 한다. 공사기간 동안 관리, 감독, 점검, 사후조치 등을 면밀히 진행해야 한다.

둘째, 건축주의 귀책사유로 발생하는 주변 민원에 대한 대응 및 해결방안을 강구해야 한다. 건축주의 귀책사유로 발생되는 민원으로 인한 공사 지연 사유를 사전 예방적 차원에서 대책을 수립해야 한다.

셋째, 공사 진행 과정에서 매월 발생하는 공사비 관리가 중요하다. 이를 '기성'이라고 하는데, 계약 내역서에 따라 시공되어 청구되는 기성을 정확히 파악해야 한다. 공사 진척도 대비 공사비 자금이 초과되지 않도록 관리해야 하며, 하도급 공사비의 자금 보유 현황을 매월 1회씩 점검해야 한다. 이를 통해 하도급대금 미지급으로 인한 공사 중단 및 공사 지연 사유를 사전에 예방해야 한다.

넷째, 도면과 상이하게 시공되거나 부실한 시공이 발생할 경우 즉시 공사중지 명령 및 재시공 명령을 문서화하여 바로잡는 조치를 취해야 한다.

다섯째, 공사 진행 중에 발생되는 공사와 관련된 대관 민원 업무가 발생할 경우 대관 업무와 대관 협의 등의 조치를 취하여 민원업무를 처리해야 한다.

여섯째, 공사 준공 시에는 예비준공검사 입회 점검, 준공 기성 검사, 준공도서 인수 등의 업무를 수행해야 한다. 준공 전 펀치 리스트에 의거하여 입주 전 건축물의 하자 여부를 점검하여 이를 보수하도록 조치해야 한다. 또한 하자 보증서를 징구하여 건물 사용 중 법적으로 보장된 하자 기간 내에 발생하는 하자에 대해서 시공사에 책임을 물을 수 있도록 조치해야 한다.

일곱째, 공사가 준공된 후에는 계약 내역서에 의거하여 시공사와 정산 업무를 진행해야 한다. 계약 내역서에서 건축주의 요청에 의한 설계 변경 사유가 발생한 경우에는 증감 정산을 실시하여 공사비 잔액을 시공사에 지급해야 한다. 참고사항으로 관급공사의 경우 급격한 자재비 및 인건비가 인상될 경우에는 E/S(물가상승률)를 적용하여 물가 상승률에 따른 인상분을 추가로 지급한다. 그러나 교회 공사의 경우 공사기간이 단기간(5개월~2년)이고 재정의 추가 부담을 최대한 억제하기 위해서 E/S는 적용하지 않는 것이 일반적이다.

여덟째, 정산이 완료되면 매뉴얼 및 준공도면에 의거하여 목적물을 인수해야 한다. 또한 엘리베이터, 전기, 통신 및 교회 관리자를 선임하여 법적 사항인 유지보수 관리 담당 업무를 수행하게 해야 한다.

이상의 건축주 공사관리를 위해서는 건축주가 전문적으로 수행할 수 있는 상황이 되지 않으므로, 전문적인 건설사업관리(Construction Management) 업체를 선정하여 공사의 관리 감독을 위임하는 것이 바람직하다. 전문가가 더욱 치밀하게 관리 감독하여 예정된 공기 내에 예정된 예산 안에서 완벽하게 공사를 준공할 수 있도록 해야 한다.

박상기 장로 / 드림씨엠주식회사 대표이사·행복이가득한교회