정상적인 절차에 의해 공사 시공을 위한 시공업체가 선정되었다면, 이제는 공사 시공을 위해 건축주와 건설사 간 건설 공사 계약서를 작성해야 한다. 계약은 쌍방 간에 잘 지키고 이행하기 위해 작성하는 것으로, 문제 발생 시 법적 다툼의 명확한 근거가 된다. 따라서 정확하게 확실히 작성하고 날인해야 한다.

일반적인 계약서는 국토해양부 기준 민간건설공사 표준도급 계약서를 근거로 작성한다. 필수 항목으로는 공사명, 공사장소, 공사기간, 계약보증금, 선금, 기성지급방법, 지급자재 및 품목 수량, 하자담보기간, 공사지체상금, 대가지급 지연 이자율, 물가변동 적용기준 등 공사시공에 가장 기본적인 사항을 작성하게 된다. 표준도급계약서 상 책임, 의무, 권리의 소재를 명확히 하기 위해서는 공사계약 특약사항을 첨부하여 계약서를 작성해야 한다. 특약사항은 건축주와 시공사 간에 보다 명확한 공사진행을 위한 내용을 담아야 한다.

특약사항에 필수적으로 표시해야 할 내용은 첫째, 설계 변경 증액에 대해 명확히 해야 한다. 시공사의 도면 검토와 물량 산출로 인한 내역서를 작성 첨부한 계약이므로 건축주의 요구가 없는 한 공사비 증액을 요구할 수 없다는 명확한 조항을 명시해야 한다.

둘째, 공사비 지급 방법에 대해 표시해야 한다. 공사비는 공정 진행률에 따라 CM과 감리가 물량을 검토하여 진행된 공정의 공사비를 지급해야 한다. 과지급 시 마감공정에 문제가 발생하여 공사지연의 사유가 될 수 있다. 또한 하도급 대금 지급도 명확히 해야 한다. 하도급 대금 미지급 시 공사중단 또는 공기지연의 사유가 되므로, 하도급 대금 미지급 시 건축주가 지급할 수 있는 확인서를 첨부하는 것도 한 가지 방법이 될 것이다.

셋째, 근로자재해보상보험(근재보험)의 가입을 의무화해야 한다. 현장사고 발생 시 산업재해보상보험(시공사 강제 보험)은 보상액의 70% 정도를 한도로 보상한다. 나머지 30% 보상에 대해서는 책임소재가 불분명하다. 그러므로 시공사에서 근재보험을 가입하여 사고 발생 시 피해보상을 원활하게 처리하여 공사진행에 지장을 초래하지 않게 해야 한다. 근재보험을 확인하지 않아 교회에 보상을 요구하고 심지어 주일예배를 방해하는 행동을 하는 등의 사례가 많이 있었다.

넷째, 공사 중단 및 공사지연에 대한 명확한 책임 한계를 확실히 해야 한다. 시공사의 귀책사유로 공사가 중단되거나 현장에 문제가 발생할 경우를 대비하여, 공사 계약 시 공사 및 유치권 포기각서를 징구하여 보관할 필요가 있다. 유치권포기 각서를 받을 경우 하도급 업체의 문제로 인한 현장 점거나 유치권 행사 등의 행위를 법적으로 금지할 수 있다. 계약 시에 공사중단 및 지연에 대해 시공사의 책임을 명확히 해야 한다.

다섯째, 민원에 대한 책임소재를 명확히 해야 한다. 시공 외적인 일조권, 조망권 등의 민원은 건축주가 책임지고, 공사 관련 모든 민원은 시공사에서 책임지고 처리해야 하는 규정을 명확히 하여 민원으로 인해 발생하는 제반문제의 분쟁을 예방해야 한다.

여섯째, 도급금액의 조정은 건축주의 요구와 변경이 발생하여 부득이 공사비를 조정할 경우, 공사비 산정 기준을 어떤 기준으로 할 것인지 명확히 표시하여 공사비 증액으로 인한 다툼을 사전에 예방해야 한다.

일곱째, 공사계약의 일부 또는 전부를 해체 또는 해지할 수 있는 조항을 명확히 하여 시공사의 부도, 공사중단, 공사방치 등으로 발생되는 건축주의 피해를 예방하는 사전적인 조치가 필요하다.

여덟째, 계약도면 및 계약공사범위에 대해서도 명확히 해야 한다. 내역산출의 근거가 되는 도면을 표시하고 시공사에서 진행할 공사의 범위를 명확히 해야 한다. 시공과정에서 발생할 수 있는 문제와 도면 상이로 인한 미시공 등의 문제가 발생할 수 있음을 유념하여 표시해야 한다.

이 외에도 많은 항목을 세밀하게 표시하여 기도와 헌신으로 시작되는 교회 공사가 중간에 중단 또는 지연되는 어려움을 사전에 예방하는 철저한 계약이 필요하다. 계약이 완료되고 나면 선금(계약금)은 선금 이행보증서(선급지급총액만큼 발행)를 징구한 후에 지급해야 한다. 선금보증서 징구 전에 선금을 지급하게 되면 사고 발생 시 보증서 발급처에서 보증금 지급을 거절할 수 있는 사유가 됨을 꼭 명심해야 한다.

계약이행보증서(총 계약금의 10%)를 징구하고 선금을 시공사에 지급하고 나면, 시공사는 계약서를 근거로 하여 공사 착공에 필요한 제반절차를 진행한다. 착공계가 완료되면 공사에 착공하게 된다. 계약서의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 많은 교회가 부실한 계약서(시공사에서 일방적으로 만든 계약서)로 인해 피해를 보고 있으며, 법적 다툼 시에도 일방적인 피해를 당하는 것을 많이 목격했다. 계약서는 세밀하고 정확하게 발생할 수 있는 모든 문제를 사전예방적인 차원에서 작성하여 안전하게 공사를 진행할 수 있어야 함을 기억하여, 계약과 보증서 징구의 절차가 완료될 때까지 철저히 준비해야 한다.



박상기 장로 / 드림씨엠주식회사 대표이사·행복이가득한교회