입찰설명회를 통해 참여 업체는 공사 견적서, 예정 공정표, 현장대리인 예정자 프로필을 입찰 마감 시 제출해야 한다. 이를 통해 적정한 공사비 산출 여부, 타당한 공사기간 산정, 현장대리인(소장)의 경력이 우리 교회 건축에 적합한지 등을 검토해 최종 시공사 선정에 반영해야 한다.

공사용 내역서 산출 방법은 크게 두 가지로 요약할 수 있다. 첫째, 완성된 도면 전체와 시방서(제품 사양 명시) 및 건축허가 조건을 입찰 참가자에게 배부해 각 업체별로 공사견적을 제출받는 방법이다. 이 방법은 업체마다 물량 산출 기준이나 방법이 다르기 때문에 제출된 견적 물량과 금액의 타당성을 비교 검토하기 어렵다는 단점이 있다. 그러나 계약 시 시공사가 제출한 견적내역 외에는 건축주가 별도 요구하지 않는 한 공사비 증액이 없도록 계약하며, 선정된 시공사의 책임시공 의무를 보장할 수 있어 적합한 방식이라고 판단된다. 추가로, 입찰견적 내역의 타사 간 물량 및 금액 비교 검토를 위해 입찰 지침서에 일정한 내역 순서를 명시하면 비교 검토가 더욱 효과적으로 이루어질 수 있다.

둘째, 건축주가 외부용역업체로 의뢰를 통해 입찰내역서를 작성하여 배부하는 방법이다. 이 방법은 동일한 조건에서 입찰용 견적서를 비교 검토할 수 있는 장점이 있으나, 입찰내역서에 물량의 차이가 발생할 경우에는 건축주가 부담해야 하는 상황이 발생할 수 있다. 또한 외부업체에서 산출한 내역은 시공사에서 산출한 타이트한 물량(제한적 최저가 입찰 방식이므로 시공사는 최적화된 물량으로 견적 산출)보다 여유 있게 산출되는 경우가 많아 건축비가 증가할 소지가 있으므로, 이 방법은 신중하게 적용하는 것이 필요하다.

입찰 참가업체에게는 견적 기간을 충분히 제공할 필요가 있다. 많은 교회가 시간적 여유를 갖지 않고 견적 기간을 충분히 제공하지 않는 경우가 있다. 입찰 참가업체는 입찰 후 도면 검토 시간을 가지고 시공 도면에 대해 꼼꼼하게 검토한 후 전체 도면에 누락이나 상세 미표기 등에 대해 건축주에게 질의를 하고 확인을 할 수 있는 시간을 주어야 한다. 이를 통해 계약 후 준공까지 도면으로 인한 공사비 분쟁을 사전에 예방할 수 있으며, 완벽하게 검토 협의된 도면으로 시공사에서 공사를 진행함으로써 건축주도 예산의 추가 발생, 공사기간의 연장 등의 위험에서 자유로울 수 있다.

따라서 도면 질의 회신 기간을 견적 기간에 포함시키는 것이 매우 중요하다. 많은 교회가 시공 중에 도면과 시공의 괴리, 도면의 미비 등으로 시공사와 공사비 증액 및 공사기간에 대한 분쟁을 경험했거나 진행 중임을 명심해야 한다. 견적 기간을 거쳐 입찰을 마감하고 나면 건축주는 견적서에 대해 정밀하게 검토 분석해야 한다. 대부분은 단순히 총액이 저렴한 시공사를 선정하는 경우가 많은데, 공사비가 저렴한 것도 상식선에서 저렴해야 하는데 그렇지 않은 경우를 많이 볼 수 있다.

정확한 견적을 분석하기 위해서는 몇 가지 기준으로 검토해야 한다. 첫째, 견적서 상의 산출물량의 편차가 심하지 않은지를 검토해야 한다. 입찰 참가사의 견적서를 비교 검토하면 물량의 편차에 대해 일정 부분 검증할 수 있다. 둘째, 견적서 상의 단가가 실현 가능한 금액을 반영하여 견적하였는지 검토해야 한다. 현재의 시장 상황에서 반영된 자재, 노무비, 경비의 단가인지 세밀하게 검토해야 한다. 셋째, 편중된 견적서인지 검토해야 한다. 견적총액은 비슷할지라도 선행공정(예: 토공사, 골조공사)에 금액을 과다하게 견적하고 후속공정(예: 마감공사) 등에 시공 불가능한 금액을 견적하였는지 검토해야 한다. 이 경우 내역서 기준으로 기성금(공사비)이 과다 지급되어 후속공정에서는 공사비 부족으로 문제점이 발생할 수 있다.

서류심사 과정, 입찰설명 과정, 입찰내역서 검토, 예정공정표 검토 등의 과정을 거쳐 법적, 제도적으로 흠결이 없는 업체를 시공사로 선정하며, 계약의 과정을 거쳐 착공계 접수 그리고 착공의 과정을 진행하게 된다.

박상기 장로 / 드림씨엠주식회사 대표이사·행복이가득한교회