설계의 과정을 거쳐 건축허가 접수 후 건축허가가 완료되면 실시설계도서를 기준으로 시공사 선정 과정을 거쳐야 한다. 시공사 선정은 건축의 승패를 좌우하는 가장 중요한 과정이며 절차이다. 관급공사를 예로 들자면 PQ심사를 통과해서 입찰의 절차를 거치게 하는 엄격하고 세밀한 과정을 거쳐서 낙찰자를 선정하게 된다. 하지만 안타깝게도 많은 교회가 이런 철저한 검증의 절차를 거치지 않고 지인의 추천, 주변 관계자의 소개 등으로 시공사를 선정하여 실패를 보고 있다.

시공 중 발생하는 시공사와의 문제는 공사기간의 지연, 추가공사비 지급요구, 현장점거 등으로 주변에 대한 교회의 평판이 나빠지고 목회일정의 지연, 성도 간의 불화 등으로 인해서 교회 내에서도 많은 갈등과 불안을 조성하게 된다. 이러한 문제를 사전에 예방하기 위해서는 철저한 검증의 과정을 거쳐서 적합하고 타당한 시공사를 선정해야 한다.

시공사 선정은 3단계의 과정으로 요약할 수 있는데, 이번호에서는 1단계인 서류심사 기준을 소개한다. 우선 관급공사에 해당하는 서류심사의 과정을 거쳐 검증하여야 한다.

첫 번째, 대표이사의 등기 여부이다. 영업하는 대표인지, 법인등기부등본 상에 등재된 대표이사인지를 법인등기부등본으로 확인하여야 한다.

두 번째, 법인설립과 건설업면허 취득기간을 확인하여야 하는데 최소 5년 이상의 법인, 건설업 영위 기간 기준으로 보는 것을 추천한다.

세 번째, 자본금 기준은 일반건설업 5억 원 이상인지 확인해야 한다.

네 번째, 시공능력 평가액을 확인하여야 한다. 시공능력평가액이란 시공사의 당해년도 1건의 공사계약한 금액을 말하는 것으로 시공능력 평가액을 초과해서는 계약을 할 수 없다.

다섯 번째, 재무제표상의 부채비율, 유동비율도 평가하여야 한다. 부채비율은 낮아야 하고 유동비율은 높아야 한다. 유동비율은 현금성 및 유동성의 척도를 평가하는 기준이다.

여섯 번째, 시공사의 신용등급도 평가하여야 한다. B 이상이 적합할 것으로 판단된다.

일곱 번째, 부가가치세, 4대보험 납부 시세, 국세 완납확인이 필요하다. 시공사와 교회가 계약하면 키스콘(KISKON)이라는 국토교통부 시스템에 계약내용을 등록할 의무를 가진다. 공사 정보가 등록되면 부가가치세, 4대보험, 시세, 국세를 관리하는 각 관련기관에서 계약한 시공사의 세금납부 현황을 확인하고 세금 미납이 발생한 경우 해당 기관은 교회에 제3채무자 가압류를 실행하여 미납 세금을 징수할 수 있다. 민사소송법, 국세기본법 제35조(국세의 우선)에 의거하여 국세 및 강제징수비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다고 명시되어 있다. 국세 우선권 적용의 원칙으로 공사비가 제3채무자 가압류되면 공사비를 지급하지 못하고 국세로 지급하여야 한다.

필자가 CM컨설팅한 교회 중 CM을 하지 않은 교회도 이런 내용을 주지시켰는데 이를 무시하고 국세 가압류가 되어 수억 원 이상 국세를 납부하여 추가로 엄청난 비용을 지급한 교회들이 여럿 있었다. 필히 확인하고 서류로 검토해야 할 사항이다. 제3채무 가압류는 설계, 음향영상, 조명, 성구 집기 등 모든 업종에 대해서도 꼭 확인하고 검토해야 할 필수 항목임을 명심해야 한다.

여덟 번째, 건설법 위반 여부를 확인할 필요가 있다. 시공사가 얼마나 많은 건설법을 위반했는지를 확인해보면 그 회사의 실제를 판단하는 기준으로 참고될 것이다.

아홉 번째, 차입금의 과다도 재정상태를 판단하는 기준이 되어서 확인해야 할 사항이다.

열 번째, 교회공사 실적 및 현장소장의 경력도 확인되어야 한다. 현장소장 및 시공사의 교회실적의 유무에 따라 공사 중 교회의 소통 및 협의에 많은 영향을 끼치게 된다. 이상에서 서류심사 시에 검증해야 할 중요한 항목 외에도 많은 사항을 검토하고 검증하고 확인해야만 우리 교회 건축의 견적에 참여할 수 있는 옥석을 가리는 기준이 될 것이다. 검증해야 할 서류 리스트 검증절차 검증 방법 등에 대해서는 향후 별도의 과정이나 개인적인 질의에 의해서 개별 답변할 예정인 바, 시공사 선정을 위한 적합한 입찰 참가 자격을 갖춘 회사를 선정하는 것이 시공사 선정의 첫 단계이므로 잘 검증할 필요가 있으며 교회에 전문가가 없으면, 별도의 전문가 도움을 받는 것이 필요하다.



박상기 장로 / 드림씨엠주식회사 대표이사·행복이가득한교회