재개발 사업은 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 의거해 도로, 주차장, 상하수도 공원 등의 기반시설이 열악하고 노후화되어 붕괴 및 피해 등 위험요소가 존재하는 건물이 모여 있는 지역에서 주거 환경과 도시 미관을 새롭게 개발하고 바꾸는 공공개발의 성격을 띠고 있는 사업이다. 현재 많은 지역에서 재개발이 추진되고 진행되고 있는 실정이다.

재개발은 기본계획 수립 단계, 정비계획 수립 및 구역지정 단계, 조합설립 단계, 사업자시행인가 단계, 관리처분인가 단계, 착수 및 시행 단계, 소유권 이전 및 청산 단계의 복잡한 절차를 거쳐야 한다. 그래서 많은 시간이 소요되는 사업이기 때문에 교회에서 특별한 관심을 가지고 꾸준히 준비하여 재개발로 인한 교회의 보상 협상에 피해를 당하지 않도록 해야 할 것이다.

종교시설은 오랜 기간 특정지역에서 지역사회의 복지와 공공의 이익을 위해서 존재하고 있으며, 노인복지, 방과 후 교실, 어린이 교실, 지역사회를 위한 섬김 등의 공공적인 역할을 수행하고 있다. 그래서 사실상 공공기관에 준하는 단체로 보아야 할 것이다. 그렇지만 조합은 교회의 특수성을 고려하지 않고 단지 하나의 교회로 보고 종교부지 대토와 적당한 금액으로 교회와 협상을 하려 한다. 따라서 조합과 종교시설에 대한 보상을 진행함에 있어 중요한 사항 몇 가지를 점검하여 타당하고 현명한 보상 협상을 하여 교회가 피해를 입지 않도록 대응해야 한다.

첫째, 재개발 지역 내에서 수익적인 면이나 사업적인 면에서 교회의 이전이 불가피하여 조합에서 이전을 요구하는 경우에는 사업의 원활화를 위해서 이전해야 하므로 '존치'에 준하는 이전계획을 요구해야 한다.

현재의 교회를 이전하여 신축하는 모든 절차 및 예산에 대해서 조합이 부담함을 원칙으로 협상을 진행해야 한다. 예산에는 설계비, 감리비, 건축비, 교회의 특수성을 고려한 추가 건축비(층고가 높고 건물 외부의 비정형성), 인테리어 공사비, 음향영상, 조명기구, 성구, 집기, 주방기구 등 가치 있는 교회 내에 설치해야 할 물품에 대한 제작 설치비가 포함되며 토지는 당연히 기존 면적 기준 대토가 되어야 한다.

둘째, 사업기간 동안 종교활동에 지장을 초래하지 않도록 임시예배처소 마련 비용, 집기와 물품 등의 보관 비용 및 이자 비용, 사택(해당 시) 비용 등을 포함하여 협상하여야 한다.

셋째, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제45조에 의하여 재개발 사업의 사업시행 인가가 있기 전부터 구역 내 적합한 장소에서 인적 물적 시설을 갖추고 계속하고 있는 영업에 한하여 영업손실 보상인 '영업권'을 해주는데 교회는 최소 5년 이상 장기간 재개발사업으로 교회의 이전, 성도들의 이전으로 인한 성도 수와 재정수입의 감소로 인한 교회운영의 유형의 손실에 대해서 보상을 요구하고 협상하여야 한다.

넷째, 조합과의 협상에 있어서 가장 중요한 협상의 키포인트는 법적 관례적인 근거에 의거하여 원칙을 가지고 협상하여야 하며, 정확한 시점(조합 설립, 사업시행 인가 단계, 관리처분 인가 단계)에 맞추어 적절한 대응 및 협상을 진행하여야 한다.

협상내용은 책임소재의 명확한 근거를 위해 양측이 날인한 문서로 남겨야 하며, 마지막으로 재개발 사업으로 인한 조합의 수익에 대한 정확한 분석으로 교회에서 요구할 수 있는 수익의 정확한 배분을 주장하여야 한다.

이와 같이 조합과의 협상은 신의 성실 정확한 근거에 의거하여 협상을 진행하여야 하나 안타깝게도 많은 교회들이 안일한 조합과의 대응, 비합리적인 주장, 보상의 타당성을 입증하는 부족한 준비, 전문성의 결여 등으로 인해서 정신적 물질적인 손해를 많이 보고 있는 실정이다.

공공의 재개발 사업을 방해하여 사회에 지탄을 받는 교회가 아니라 무엇보다 치밀하고 계획성 있는 준비와 대응 협상으로 인해서 교회도 피해를 보지 않고 조합도 실리를 챙길 수 있는 '윈윈'의 재개발조합 협상이 되어 하나님께는 영광을, 성도와 이웃주민에게는 섬김의 기쁨이 되는 건축이 되기를 간절히 소망한다.



박상기 장로 / 드림씨엠주식회사 대표이사·행복이가득한교회